Uso de suelo · México

Uso de suelo por ciudad

Lo que se puede construir en un terreno lo manda su uso de suelo, y ése lo fija el plan de desarrollo urbano del municipio según la ubicación exacta del predio. Aquí está, ciudad por ciudad, quién lo emite, dónde se consulta y qué dice el plan.

Ciudades

con trámite o coeficientes

Con tabla de COS y CUS

del reglamento municipal

COS, CUS y altura, en corto

El plan asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen los tres números que definen el proyecto.

COS — coeficiente de ocupación del suelo

Qué parte del terreno puede quedar cubierta por la construcción. Un COS de 0.7 en un lote de 300 m² son 210 m² de desplante, y los otros 90 se quedan libres. Manda sobre el área libre, y el área libre es la que decide si caben los cajones de estacionamiento.

CUS — coeficiente de utilización del suelo

Cuántos m² puedes construir en total, sumando todos los niveles. Un CUS de 2.1 en ese mismo lote son 630 m² construibles. Es la variable que más mueve el valor de un terreno.

Densidad

Cuántas viviendas caben por hectárea. Este tope manda aunque el CUS dé para más metros: puedes tener metros de sobra y no poder hacer el producto. Es el error más caro de una compra de terreno.

Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por la clave de zonificación — no de una estimación, ni de la capa del visor, ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia. Por eso, en las ciudades cuya tabla todavía no tenemos cargada lo decimos en vez de rellenar: sin la tabla, cualquier número que pusiéramos sería inventado.

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«Los promedios no compran casas.»

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