Precios de vivienda por ciudad

Cómo leemos estas cifras

Cada página de ciudad publica medianas de anuncios reales con su muestra y su fecha. Estas son las cinco cosas que hay que saber para leerlas sin equivocarse — y que casi nadie declara.

Precio de lista, no de cierre

Es lo que se pide, no lo que se firmó. En México no hay un registro público de precios de cierre, así que todo el análisis de comparables del mercado —el nuestro incluido— arrastra el descuento promedio de negociación. La mediana va sobre precio por m² y el rango p10–p90 descarta los extremos.

La muestra manda sobre la cifra

Solo publicamos una colonia cuando junta al menos 5 anuncios, y una ciudad cuando junta 8. Con menos, la mediana no dice nada y enseñarla sería peor que no tener el dato. Por eso hay ciudades donde falta un tipo de producto: no es un hueco, es la regla funcionando.

El NSE es del censo, no una etiqueta comercial

El nivel socioeconómico que acompaña a cada colonia es el del AGEB del censo donde cae, calculado con la regla de la AMAI. No es una categoría de marketing, y dentro de una misma colonia conviven niveles distintos.

Registro y venta no son la misma cohorte

La vivienda nueva trae dos cifras que se confunden: lo que se registró ante el RUV y lo que se colocó con crédito. Lo que se registra un año se vende después, así que compararlas orienta pero no mide absorción exacta. Y el precio por m² del registro se compone sobre todo de vivienda social y media: funciona como piso de referencia, no como promedio de la ciudad — el mercado abierto suele ofrecerse por arriba.

Cada fuente mide a su propia escala

El índice SHF es comportamiento histórico del índice, no una proyección. El ingreso del hogar viene de la ENIGH, cuya representatividad oficial es estatal, no municipal. El empleo del IMSS son puestos afiliados, no población ocupada. Y la renta corta de AirDNA va en dólares porque así la publica la fuente. Mezclar dos escalas sin decirlo es el error de datos que más se repite en este mercado.