Mercado industrial · México
Renta de naves industriales
El dato del mercado industrial mexicano es público —vive en los reportes trimestrales de las FIBRAs que cotizan en bolsa— pero está enterrado en PDFs de sesenta páginas. Aquí está por plaza, con su corte y su fuente.
Renta de salida y renta efectiva
La renta de SALIDA es lo que se pide en el mercado. La renta EFECTIVA es lo que quedó firmado en contratos reales de un portafolio institucional, ya descontadas las concesiones (meses de gracia, adecuaciones). No es que una esté mal: son cosas distintas.
La brecha entre las dos va de 10% a 28% según el mercado — en CDMX es la más grande porque el precio pedido subió muy rápido mientras los contratos firmados todavía reflejan rentas de cuando se pactaron. Para quien negocia, esa brecha ES el margen: dice cuánto se ha movido de verdad la gente grande respecto a lo que se anuncia.
Cómo se distingue una nave clase A de una clase B
Los criterios técnicos son para VERIFICAR o para explicar, no para interrogar. Al cliente se le pregunta qué TIPO de nave busca, en palabras. La altura libre solo se le pregunta si va a construir.
| Clase A | Clase B | |
|---|---|---|
| Altura libre | 9.75 a 14 (Spot2) — o más de 8 (Propty) | 6 a 9 (Spot2) — o menos de 8 (Propty) |
| Resistencia de piso | 6 a 10 ton/m² | 4 a 5 ton/m² |
| Andenes | 1 por cada 800-1,000 m2 | 1 por cada ~1,500 m2 |
| Contra incendio | ESFR | mangueras o rociadores estándar |
| Patio de maniobras | 35 a 45 m | — |
| Antigüedad | construida en los últimos 10-15 años | 15 a 25 años |
Por qué la clase A estimada infla
Donde el reporte no etiqueta la clase, la página de la plaza da un orden de magnitud: el promedio del mercado por un factor nacional. Ese factor salió de un dato que compara clase A contra el promedio del mercado, no contra clase B — y por eso sobreestima la diferencia entre clases.
Monterrey
Dato de 2023: sirve para el SPREAD entre clases, no para el nivel de renta (ese sale del reporte Q4-2025). Y es 11%, no 18%: aplicar el multiplicador nacional en Monterrey infla la clase A.
Ciudad de México / Estado de México
Este spread compara clase A contra el PROMEDIO del mercado, no contra clase B. Es de donde salió el +18% nacional, y por eso el +18% NO es un spread A/B: sobreestima la diferencia entre clases.
Qué mueve de verdad la renta
No se aplica 'premium de frontera' como factor aparte: los datos muestran que la frontera NO es premium por sí sola (Cd. Juárez ~0.66 USD/ft² < Monterrey interior). La renta la suben la ESCASEZ de tierra y el ser centro de consumo (CDMX y Tijuana caras); eso ya está dentro de cada promedio regional.
Por qué no vas a encontrar el precio publicado
Los desarrolladores de naves clase A en México NO publican la renta. Se revisaron las páginas de disponibilidad, fichas y PDFs de especificaciones de siete (O'Donnell, Advance Real Estate, Meor, Roca Desarrollos, Vynmsa, Stiva y Copachisa) y ninguno muestra precio: publican superficie, altura libre, andenes y KVAs, y el precio se resuelve por contacto directo.
Que no va a encontrar el precio publicado, y que eso es normal en clase A: se cotiza por operación y depende del plazo del contrato, la superficie, las mejoras que pida y el momento del mercado. Nuestra cifra es el referente para saber si lo que le coticen está dentro o fuera de mercado.
Qué pedir cuando te coticen
- renta en USD por m² por mes, y si es sobre área rentable o construida
- si es triple neto (NNN): quién paga predial, seguro y mantenimiento del parque
- cuota de mantenimiento del parque, aparte de la renta
- plazo, incrementos anuales pactados y a qué índice
- meses de gracia y quién paga las adecuaciones
- depósito en garantía y si hay penalización por salida anticipada
«Los promedios no compran casas.»
laar analiza tu caso: la colonia, el presupuesto, la corrida y los riesgos — en un chat, con cada cifra citada.