Uso de suelo · México
Uso de suelo en San Nicolás de los Garza
De San Nicolás de los Garza tenemos las 31 claves de zonificación del plan (Actualización del Plan de Desarrollo Urbano Sustentable 2023-2050 del Municipio de San Nicolás de los Garza). El uso de un predio de San Nicolás de los Garza depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Qué se puede construir, por clave
El plan de San Nicolás de los Garza asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| CONSERVACION-HU | habitacional unifamiliar en zona de conservación | 0.75 | 1.75 | — | 12.0 |
| CONSERVACION-HM | habitacional multifamiliar en zona de conservación | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CONSERVACION-CS | comercio y/o servicios en zona de conservación | 0.75 | 1.8 | — | 12.0 |
| CONSERVACION-I | industrial en zona de conservación | 0.75 | 1.0 | — | 12.0 |
| CONSERVACION-MX | mixto en zona de conservación | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CONSOLIDACION-HU | habitacional unifamiliar en zona de consolidación | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CONSOLIDACION-HM | habitacional multifamiliar en zona de consolidación | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| CONSOLIDACION-CS | comercio y/o servicios en zona de consolidación | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CONSOLIDACION-I | industrial en zona de consolidación | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| CONSOLIDACION-MX | mixto en zona de consolidación | 0.75 | 4.0 | — | 12.0 |
| MEJORAMIENTO-HU | habitacional unifamiliar en zona de mejoramiento | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| MEJORAMIENTO-HM | habitacional multifamiliar en zona de mejoramiento | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| MEJORAMIENTO-CS | comercio y/o servicios en zona de mejoramiento | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| MEJORAMIENTO-I | industrial en zona de mejoramiento | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| MEJORAMIENTO-MX | mixto en zona de mejoramiento | 0.75 | 4.0 | — | 12.0 |
| CRECIMIENTO-HU | habitacional unifamiliar en zona de crecimiento | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CRECIMIENTO-HM | habitacional multifamiliar en zona de crecimiento | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| CRECIMIENTO-CS | comercio y/o servicios en zona de crecimiento | 0.75 | 2.0 | — | 12.0 |
| CRECIMIENTO-I | industrial en zona de crecimiento | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| CRECIMIENTO-MX | mixto en zona de crecimiento | 0.75 | 4.0 | — | 12.0 |
| CUU | frente a vialidades locales y colectoras pegadas a zonas habitacionales; uso predominantemente habitacional, comercio y servicios condicionados, sin industria; densidad baja (pág. 181) | 0.75 | 2.5 | — | 12.0 |
| CUBI | frente a vialidades locales o subcolectoras pegadas a zonas habitacionales; comercio y servicios condicionados, sin industria; densidad media (pág. 181) | 0.8 | 3.0 | — | 15.0 |
| CUMI | sobre vialidades subcolectoras, colectoras y a veces principales; amplia gama de comercio y servicios, sin industria; densidad media (pág. 181) | 0.825 | 3.5 | — | 30.0 |
| CUAI | sobre vialidades principales y de acceso controlado; todo comercio y servicios y habitacional multifamiliar, sin industria; densidad alta (pág. 181) | 0.825 | 4.0 | — | 60.0 |
| DOT | mixto con densificación estratégica: los usos los fija el proyecto y la zona primaria | — | — | — | — |
| DENSIDAD-C | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
| DENSIDAD-E | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
| DENSIDAD-G | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
| DENSIDAD-H | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
| DENSIDAD-I | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
| DENSIDAD-J | habitacional: tope de viviendas por hectárea del polígono | — | — | — | — |
Fuente: Actualización del Plan de Desarrollo Urbano Sustentable 2023-2050 del Municipio de San Nicolás de los Garza, N.L.: Tabla 67 «Matriz de Lineamientos Urbanísticos» (11.2.1, págs. 243-244; repetida en el Anexo «Matriz de Lineamientos Urbanísticos», págs. 275-276), Tabla 58 «Tipología de densidades» (8.1.9, pág. 202), 8.1.2 Zona DOT (págs. 168-172) y 8.1.4 Corredores urbanos (págs. 179-192). Publicado en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León núm. 162-IV del 18 de diciembre de 2024 (págs. 3-597). Ligas entregadas por el municipio en la respuesta al folio PNT 191116326000180 (oficio D.A.Y.T. 180/2026, 21-sep-2026).
Sustituye al Plan 2013 (guardado como 'san_nicolas_de_los_garza_pdu_2013'). CÓMO SE LEE: la clave es la ZONA de la zonificación primaria B del predio (plano 07: conservación, consolidación, mejoramiento o crecimiento) más el USO que se pide (HU unifamiliar, HM multifamiliar, CS comercio y/o servicios, I industrial, MX mixto), porque el CUS base cambia por uso y el COS, el CAAV y la altura no; o bien el CORREDOR al que da frente el predio (plano 04: CUU, CUBI, CUMI, CUAI), que desplaza al renglón base salvo que el predio tenga densidad asignada en zona de conservación o crecimiento (pág. 192); o la zona DOT, donde con 1,000 m² todo queda libre salvo el CAAV. «cas» es el CAAV (Coeficiente de Absorción y Áreas Verdes), que el plan equipara al CAS (nota 1, pág. 168). DENSIDAD: en conservación el tope es 45 viv/ha (tipo E); en consolidación y mejoramiento la fija la autoridad por proyecto hasta 250 viv/ha (tipo L); en crecimiento la del plano de densidades (tipos C a J, claves DENSIDAD-*). LO QUE EL PLAN NO DA: lote mínimo (remite a la LAHOTDUNL, pág. 239), número de niveles (tabula metros), la matriz de compatibilidad por zona de conservación (la anuncia, no la imprime) y el plano vectorial. La zonificación secundaria solo existe en las 32 zonas de conservación (Tabla 65, págs. 227-229); en el resto el uso se determina por proyecto (pág. 226). DISCREPANCIAS: el texto corrido contradice a la matriz en el COS, el CAAV y las alturas de los corredores (ver `discrepancias_del_texto`); se carga la matriz, que es lo que el 11.2 manda consultar y lo que repite el anexo. El P.O. 162-IV es un escaneo: la tabla se cotejó a ojo en sus págs. 246-247.
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
Uso de suelo en otras ciudades
«¿Y en MI terreno de San Nicolás de los Garza, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.