Uso de suelo · México
Uso de suelo en Monterrey
De Monterrey tenemos las 39 claves de zonificación del plan (Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey 2013-2025), la dependencia que emite la constancia (Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología (SEDUE) del Municipio de Monterrey + IMPLANc), 5 documentos oficiales del municipio y la capa del visor, para resolver el uso con el pin del lote. El uso de un predio de Monterrey depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Cómo se consulta en Monterrey
El plan vigente es el Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey 2013-2025 (Periódico Oficial del Estado, 15-ago-2014); su Cuadro 21 da COS, CUS y área verde por código de densidad, y la altura la fija el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo (P.O. 11-nov-2011, última reforma P.O. 9-ago-2023): su art. 36 da los niveles máximos por el mismo código, y el art. 37 el cuadro propio de la delegación Huajuco. Los corredores urbanos van en una capa aparte del IMPLANC. En proceso al 2026-09: el Ayuntamiento avisó el 30-abr-2026 que inicia la formulación de un plan nuevo (aún sin proyecto en consulta ni publicación), y el Programa Parcial Distrito Tec está en segunda consulta pública de su modificación. El proyecto «PMDU 2040» de 2024 nunca se aprobó: no aplica.
Qué se puede construir, por clave
El plan de Monterrey asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| D1 | Habitacional multifamiliar — Densidad baja | 0.4 | 0.7 | 2 | — |
| D2 | Habitacional multifamiliar — Densidad baja | 0.5 | 0.7 | 2 | — |
| D3 | Habitacional multifamiliar — Densidad baja | 0.6 | 1.2 | 3 | — |
| D4 | Habitacional multifamiliar — Densidad baja | 0.6 | 1.2 | 3 | — |
| D5 | Habitacional multifamiliar — Densidad media | 0.7 | 1.4 | 4 | — |
| D6 | Habitacional multifamiliar — Densidad media | 0.7 | 1.5 | 4 | — |
| D7 | Habitacional multifamiliar — Densidad media | 0.75 | 1.7 | 4 | — |
| D8 | Habitacional multifamiliar — Densidad media | 0.75 | 2.0 | 5 | — |
| D9 | Habitacional multifamiliar — Densidad media | 0.75 | 2.5 | 6 | — |
| D10 | Habitacional multifamiliar — Densidad alta | 0.75 | 3.0 | 8 | — |
| D11 | Habitacional multifamiliar — Densidad alta | 0.75 | 5.0 | 12 | — |
| D12 | Habitacional multifamiliar — Densidad alta (CUS libre) | 0.8 | Libre | más de 12 niveles | — |
| CC_baja | Crecimiento Controlado, pendiente 0-15% | 0.75 | 1.5 | — | — |
| CC_media | Crecimiento Controlado, pendiente 15.01-30% | 0.6 | 1.3 | — | — |
| CC_alta | Crecimiento Controlado, pendiente 30.01-45% (más de 45%: no urbanizable) | 0.4 | 0.8 | — | — |
| SCU hasta 1,000 m2 | Subcentro Urbano — terreno de hasta 1,000 m² | 0.75 | 5.0 | 12 | — |
| SCU mayor de 1,000 m2 | Subcentro Urbano — terreno mayor de 1,000 m² | 0.75 | 10.0 | más de 12 niveles | — |
| ZVC | Zona de Valor Cultural (Santa Lucía) — usos comerciales y de servicios | 0.8 | Libre | más de 12 niveles | — |
| ZVP | Zona de Valor Patrimonial (Barrio Antiguo) — usos comerciales y de servicios | 0.8 | Libre | más de 12 niveles | — |
| ZT | Zona Industrial y de Transición — usos comerciales y de servicios | 0.75 | 3.5 | 7 | — |
| SC | Zona Comercio y Servicios — lineamientos libres | — | Libre | más de 12 niveles | — |
| CB | Comercio de Barrio | — | — | — | — |
| Corredor Cultural | Corredor urbano cultural | 0.8 | Libre | más de 12 niveles | — |
| Corredor Bajo Impacto | Corredor urbano de bajo impacto | 0.8 | 2.5 | 8 | — |
| Corredor Mediano Impacto | Corredor urbano de mediano impacto | 0.75 | 3.5 | 10 | — |
| Corredor Alto Impacto hasta 1,000 m2 | Corredor urbano de alto impacto — terreno de hasta 1,000 m² | 0.75 | 5.0 | 12 | — |
| Corredor Alto Impacto mayor de 1,000 m2 | Corredor urbano de alto impacto — terreno mayor de 1,000 m² | 0.75 | 10.0 | más de 12 niveles | — |
| Corredor Industrial hasta 1,000 m2 | Corredor urbano industrial — terreno de hasta 1,000 m² | 0.75 | 5.0 | 12 | — |
| Corredor Industrial mayor de 1,000 m2 | Corredor urbano industrial — terreno mayor de 1,000 m² | 0.75 | 10.0 | más de 12 niveles | — |
| Deleg. Huajuco SCU | Subcentro Urbano en la delegación Huajuco | 0.7 | 3.5 | 8 | 32 |
| Deleg. Huajuco Corredor Bajo Impacto | Corredor urbano de bajo impacto en la delegación Huajuco | 0.7 | 2.5 | 3 | 12 |
| Deleg. Huajuco Corredor Mediano Impacto | Corredor urbano de medio impacto en la delegación Huajuco | 0.75 | 3.0 | 3 | 12 |
| Deleg. Huajuco Corredor Alto Impacto | Corredor urbano de alto impacto en la delegación Huajuco | 0.8 | 3.5 | 3 | 12 |
| Deleg. Huajuco CC pendiente 0-15% | Crecimiento Controlado en Huajuco, pendiente 0-15% | 0.7 | — | 3 | 12 |
| Deleg. Huajuco CC pendiente 15.01-30% | Crecimiento Controlado en Huajuco, pendiente 15.01-30% | 0.7 | — | 2 | 8 |
| Deleg. Huajuco CC pendiente 30.01-45% | Crecimiento Controlado en Huajuco, pendiente 30.01-45% (más de 45%: no urbanizable) | 0.7 | — | 1 | 4 |
| ANP | Área Natural Protegida — no urbanizable | — | — | — | — |
| EA | Espacios Abiertos — parques, plazas y jardines | — | — | — | — |
| E | Equipamientos y Servicios (destino) | — | — | — | — |
Fuente: Plan de Desarrollo Urbano del Municipio de Monterrey 2013-2025, Cuadro No. 21 «Densidades y Lineamientos Urbanísticos» (publicado en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el 15-ago-2014; Gaceta Municipal de Monterrey, vol. XX, especial 2014, pág. 168). Es el plan vigente y el de la capa por predio del IMPLANC
La 'clave' es el código de DENSIDAD que la capa por predio trae en cada lote (D1 a D12) y aplica al uso habitacional multifamiliar en las zonas Habitacional Multifamiliar, Habitacional con Comercio y Mixto Ligero, Medio e Intenso. El habitacional unifamiliar (HU) tiene renglón propio, fuera de esta tabla: COS 0.8, CUS 2 y área verde 0.10, para obra nueva; el Crecimiento Controlado va por pendiente del terreno (CC). «cas» es el coeficiente de área verde (CAV) mínimo. En D12 el CUS es libre. La altura no la fija el plan: la da el Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo de Monterrey (P.O. 11-nov-2011, última reforma P.O. 9-ago-2023), cuyo art. 36 repite este cuadro con una columna de niveles máximos: son los niveles de esta tabla. «Más de 12» es como el cuadro escribe «(+) 12»: sin tope numérico. Cada nivel mide 4 m como máximo, salvo unifamiliar (art. 39); el reglamento no publica un tope en metros. Los corredores urbanos van en una capa aparte del IMPLANC y tienen renglón propio, igual que los subcentros (clave SCU) y las zonas de valor cultural y patrimonial; en alto impacto, industrial y subcentro el CUS depende de si el terreno pasa de 1,000 m². La delegación Huajuco (Carretera Nacional) no usa este cuadro sino el del art. 37 del mismo reglamento, que viene de su Plan Parcial Cañón del Huajuco 2010-2020: son las filas «Deleg. Huajuco». | EN PROCESO al 2026-09: el Ayuntamiento dio aviso público del inicio del proceso de planeación y formulación de un nuevo Plan de Desarrollo Urbano (sesión del 30-abr-2026; aviso publicado el 7-may-2026). Todavía no hay proyecto en consulta pública, ni aprobación, ni publicación: los coeficientes vigentes siguen siendo los de 2013-2025. El proyecto «PMDU Monterrey 2040» (consulta pública de enero a marzo de 2024) nunca se aprobó ni se publicó y quedó archivado: sus tablas no aplican. El Programa Parcial Distrito Tec está en segunda consulta pública de su proyecto de modificación (20 días hábiles a partir del 24-ago-2026, oficio IMP/0425/2026); mientras no se publique, rige el programa vigente (modificación aprobada por el Ayuntamiento el 4-may-2023).
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Documentos oficiales
Los instrumentos vigentes del municipio, en su fuente:
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
Uso de suelo en otras ciudades
«¿Y en MI terreno de Monterrey, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.