Uso de suelo · México
Uso de suelo en Tulum
De Tulum tenemos las 28 claves de zonificación del plan (SEDETUS Quintana Roo — PDU del Centro de Población de Tulum), la dependencia que emite la constancia (Dirección General de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (DGDTUS), Ayuntamiento de Tulum + SEDETUS Q. Roo), 3 documentos oficiales del municipio y la capa del visor, para resolver el uso con el pin del lote. El uso de un predio de Tulum depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Cómo se consulta en Tulum
El PDU del Centro de Población VIGENTE es el de 2006-2030, publicado el 9-abr-2008: así lo confirmó por escrito la DGDTUS (oficio MT/DGDTUS/DG/ADM-L/407/2026, 23-sep-2026, folio PNT 1411288000033126). El PDUCP aprobado por el Cabildo el 19-sep-2024 quedó sin efectos por acuerdo publicado en el Periódico Oficial de Quintana Roo del 12-sep-2025 (Tomo III, núm. 172 extraordinario), tras amparos y suspensiones judiciales. La cartografía vigente la publica la SEDETUS (https://sedetus.qroo.gob.mx/programas-de-desarrollo-urbano/); el municipio trabaja en un instrumento nuevo ligado a su Programa de Ordenamiento Ecológico Local (avances en https://tulum.gob.mx/Bitacora-Ambiental). Sin visor de mapas público: la certeza es la constancia de la DGDTUS.
Qué se puede construir, por clave
El plan de Tulum asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| TR2 | Turístico Residencial | 0.4 | 0.8 | 3 | 12.0 |
| TH-1 | Turístico Hotelero | 0.15 | 0.3 | 2 | 9.0 |
| PE | Preservación Ecológica y Conservación de flora y fauna | — | — | — | — |
| H2* | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.45 | 1.2 | 3 | 12.0 |
| CR/E | Equipamiento Regional | 0.6 | 1.8 | 3 | 12.0 |
| MS/MB | Comercial mixto plurifamiliar vertical intensidad media | 0.5 | 1.2 | 3 | 12.0 |
| MC | Comercial central | 0.7 | 2.1 | 3 | 12.0 |
| TH-5 | Turístico Hotelero | 0.25 | 0.75 | 3 | 12.0 |
| H3 | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.45 | 1.1 | 3 | 12.0 |
| H4 | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.6 | 1.7 | 3 | 12.0 |
| TH-2 | Turístico hotelero | 0.25 | 0.5 | 2 | 9.0 |
| E | Equipamiento Institucional | — | — | 3 | 12.0 |
| H1 | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.35 | — | 2 | 9.0 |
| H3* | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.55 | 1.7 | 3 | 12.0 |
| TR1b | Turístico Residencial | 0.4 | 0.8 | 3 | 12.0 |
| SU | Subcentro urbano | 0.6 | 1.8 | 3 | 12.0 |
| PU | Parque urbano | — | — | — | — |
| PE/a | Preservación Ecológica de Amortiguamiento de Áreas de Monumentos Arqueológicos | — | — | — | — |
| MA | Sitio de Monumentos Arqueológicos | — | — | — | — |
| MC b | Comercial barrial | 0.7 | 2.1 | 3 | 12.0 |
| PN | Parque natural | — | — | — | — |
| TR1 | Turístico Residencial | 0.4 | 0.8 | 3 | 12.0 |
| H2 | Habitacional unifamiliar, plurifamiliar horizontal y vertical | 0.45 | 1.1 | 2 | 9.0 |
| TH-1* | Turístico hotelero | 0.15 | 0.3 | 2 | 9.0 |
| HR | Habitacional rural unifamiliar | 0.5 | 0.1 | 2 | 9.0 |
| I-L | Industria ligera, riesgo bajo | 0.8 | 0.2 | 3 | 12.0 |
| PE/rs | Preservación Ecológica en cauces de ríos subterraneos | — | — | — | — |
| S1 | Servicios de apoyo a hoelería y playas populares | 0.8 | 0.2 | 3 | 6.0 |
Fuente: SEDETUS Quintana Roo — PDU del Centro de Población de Tulum, publicado el 9-abr-2008 («Actualización del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum 2006-2030»), cartografía KMZ oficial con parámetros por zona
ESTE es el instrumento vigente. El PDUCP que el Cabildo aprobó el 19-sep-2024 y se publicó en el Periódico Oficial de Quintana Roo fue ANULADO por el propio Cabildo en septiembre de 2025, después de unas 40 demandas de amparo, una suspensión judicial por falta de consulta ciudadana y aspectos que la Suprema Corte señaló como inconstitucionales; laar citaba esa tabla hasta el 19-sep-2026. La Dirección General de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable del Ayuntamiento confirmó por transparencia (folio PNT 1411288000031326, respuesta del 15-sep-2026) que se basa en el PDU 2006-2030 del 9-abr-2008, y la SEDETUS solo publica ese para Tulum. El municipio trabaja en un instrumento nuevo junto con su Programa de Ordenamiento Ecológico Local: cuando se publique, esta tabla cambia. La constancia municipal sigue siendo el documento de certeza para un trámite.
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
Uso de suelo en otras ciudades
«¿Y en MI terreno de Tulum, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.