Uso de suelo · México
Uso de suelo en Ensenada
De Ensenada tenemos las 24 claves de zonificación del plan (IMIP Ensenada — Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Ensenada 2024-2036 (PDUCPE)) y la capa del visor, para resolver el uso con el pin del lote. El uso de un predio de Ensenada depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Qué se puede construir, por clave
El plan de Ensenada asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| HC | habitacional unifamiliar | 0.3 | 0.6 | — | — |
| HUB | habitacional unifamiliar | 0.62 | 1.24 | — | — |
| HUM | habitacional unifamiliar | 0.61 | 1.22 | — | — |
| HUA | habitacional unifamiliar | 0.75 | 1.5 | — | — |
| HMB | habitacional multifamiliar | 0.5 | 2.0 | — | — |
| HMM | habitacional multifamiliar | 0.6 | 3.0 | — | — |
| HMA | habitacional multifamiliar | 0.5 | 5.0 | — | — |
| VIVIENDA ESTACIONAL BAJA | habitacional turístico | 0.46 | 2.3 | — | — |
| VIVIENDA ESTACIONAL ALTA | habitacional turístico | 0.59 | 5.9 | — | — |
| HOTEL BAJA | turístico (hotel) | 0.65 | 3.9 | — | — |
| HOTEL ALTA | turístico (hotel) | 0.5 | 7.5 | — | — |
| COMERCIO BARRIAL BAJA | comercio y servicios | 0.57 | 1.14 | — | — |
| COMERCIO BARRIAL MEDIA | comercio y servicios | 0.6 | 1.2 | — | — |
| COMERCIO BARRIAL ALTA | comercio y servicios | 0.63 | 1.26 | — | — |
| COMERCIO DISTRITAL BAJA | comercio y servicios | 0.7 | 1.4 | — | — |
| COMERCIO DISTRITAL MEDIA | comercio y servicios | 0.8 | 2.4 | — | — |
| COMERCIO DISTRITAL ALTA | comercio y servicios | 0.8 | 3.2 | — | — |
| COMERCIO CENTRAL BAJA | comercio y servicios | 0.6 | 1.8 | — | — |
| COMERCIO CENTRAL MEDIA | comercio y servicios | 0.7 | 2.1 | — | — |
| COMERCIO CENTRAL ALTA | comercio y servicios | 0.8 | 3.2 | — | — |
| INDUSTRIA MICRO | industrial | 0.75 | 0.75 | — | — |
| INDUSTRIA BAJO RIESGO | industrial | 0.72 | 1.44 | — | — |
| INDUSTRIA DE RIESGO | industrial | 0.6 | 1.2 | — | — |
| INDUSTRIA ALTO RIESGO | industrial | 0.55 | 2.1 | — | — |
Fuente: IMIP Ensenada — Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Ensenada 2024-2036 (PDUCPE), publicado en el Periódico Oficial del Estado de Baja California el 26 de julio de 2024: Tabla 61 (habitacional unifamiliar, pág. 110), Tabla 62 (multifamiliar, págs. 110-111), Tablas 63 y 64 (vivienda estacional y hotel turístico, pág. 113), Tablas 65-67 (comercio barrial, distrital y central, pág. 115), Tabla 68 (hotel en Turístico-Comercial, págs. 116-117) y Tabla 69 (industria, pág. 120). PDF entregado por el IMIP en la respuesta a la solicitud PNT 1120063326000008 (21-oct-2026), junto con el shapefile de zonificación secundaria que es la capa de Ensenada.
CLAVES DE INTENSIDAD, no de zona. El PDUCPE 2024-2036 fija COS y CUS por tipo de uso y densidad (baja, media, alta), y la densidad de un predio «se clasifica en rango bajo, medio o alto, en función de la valoración de la aptitud, equipamiento e infraestructura del subsector» (9.1.8.1, pág. 110): no va pegada a la clave de la carta de zonificación secundaria (HB, HA, H, MX, U, U+, AII, C, CT…), que es la que devuelve la capa. Por eso la respuesta por pin da el uso de la capa y, aparte, la tabla de intensidades del tipo de uso; la fila exacta del predio la fija la constancia de zonificación (o el dictamen del IMIP) según la densidad del subsector. Habitacional: HC campestre y HUB/HUM/HUA unifamiliar, HMB/HMM/HMA multifamiliar, con hab/ha, viv/ha y lote mínimo. Vivienda estacional y hotel turístico, comercio por nivel de servicio (barrial, distrital, central) e industria por riesgo solo traen COS y CUS. Niveles, altura en metros, CAS y frente mínimo no los tabula el Programa.
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
«¿Y en MI terreno de Ensenada, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.