Uso de suelo · México
Uso de suelo en Tijuana
De Tijuana tenemos las 38 claves de zonificación del plan (IMPLAN Tijuana — Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2025-2040 (PDUCPT)), la dependencia que emite la constancia (Secretaría de Desarrollo Territorial, Urbano y Ambiental (DAU) + IMPLAN Tijuana), 4 documentos oficiales del municipio y la capa del visor, para resolver el uso con el pin del lote. El uso de un predio de Tijuana depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Cómo se consulta en Tijuana
IMPLAN opera el 'Gemelo Digital' (visor de mapas por predio). El trámite lo emite la DAU del municipio. Coeficientes: PDUCPT 2025-2040 (P.O. de B.C. 18-ago-2026), Tablas 291-305 del tomo Estratégico, cargados el 21-oct-2026 en zonificacion_normas.json por clave de densidad (HUB1…HMAPMX, comercio e industria); el IMPLAN remitió al PDF en la resolución al folio PNT 1120062926000034 (19-oct-2026) y no entregó el vector ni la tabla (queja por formato). La clave de densidad del predio sale de la Carta de Densidades (mapa E-14) o de la constancia.
Qué se puede construir, por clave
El plan de Tijuana asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| CAMPESTRE | habitacional unifamiliar | 0.3 | 0.9 | — | 8.6 |
| HUB1 | habitacional unifamiliar | 0.35 | 1.4 | — | 8.6 |
| HUB2 | habitacional unifamiliar | 0.38 | 1.5 | — | 8.6 |
| HUM1 | habitacional unifamiliar | 0.41 | 1.6 | — | 8.6 |
| HUM2 | habitacional unifamiliar | 0.44 | 1.8 | — | 8.6 |
| HUA1 | habitacional unifamiliar | 0.47 | 1.9 | — | 11 |
| HUA2 | habitacional unifamiliar | 0.5 | 2 | — | 11 |
| HUMX | habitacional unifamiliar y mixto | 0.5 | 2 | — | 11 |
| HMB | habitacional multifamiliar | 0.6 | 1.8 | — | — |
| HMB1V | habitacional multifamiliar | 0.6 | 1.8 | — | — |
| HMB2V | habitacional multifamiliar | 0.6 | 1.8 | — | — |
| HMBMX | habitacional multifamiliar y mixto | 0.65 | 2 | — | — |
| HMM | habitacional multifamiliar | 0.65 | 2 | — | — |
| HMMV | habitacional multifamiliar | 0.7 | 2.6 | — | — |
| HMMMX | habitacional multifamiliar y mixto | 0.59 | 3.5 | — | — |
| HMA1 | habitacional multifamiliar | 0.63 | 3.8 | — | — |
| HMA2 | habitacional multifamiliar | 0.63 | 3.8 | — | — |
| HMA1V | habitacional multifamiliar | 0.8 | 4.8 | — | — |
| HMA2V | habitacional multifamiliar | 0.8 | 4.8 | — | — |
| HMAMX | habitacional multifamiliar y mixto | 0.8 | 4.8 | — | — |
| HMAP1V | habitacional multifamiliar alta plus | 0.72 | 6.07 | — | 33.25 |
| HMAP2V | habitacional multifamiliar alta plus | 0.78 | 7.5 | — | 58.0 |
| HMAP3V | habitacional multifamiliar alta plus | 0.81 | 8.36 | — | 73.5 |
| HMAPMX | habitacional multifamiliar alta plus y mixto | 0.9 | 10.5 | — | 105.0 |
| CS BARRIAL BAJA | comercio y servicios | 0.6 | 1.2 | — | — |
| CS BARRIAL MEDIA | comercio y servicios | 0.65 | 1.8 | — | — |
| CS BARRIAL ALTA | comercio y servicios | 0.8 | 2.1 | — | — |
| CS DISTRITAL BAJA | comercio y servicios | 0.7 | 2.4 | — | — |
| CS DISTRITAL MEDIA | comercio y servicios | 0.8 | 3.2 | — | — |
| CS DISTRITAL ALTA | comercio y servicios | 0.8 | 4.6 | — | — |
| CS DISTRITAL ALTA PLUS | comercio y servicios | 0.8 | 6.4 | — | — |
| CS CENTRAL BAJA | comercio y servicios | 0.7 | 2.5 | — | — |
| CS CENTRAL MEDIA | comercio y servicios | 0.8 | 3.5 | — | — |
| CS CENTRAL ALTA | comercio y servicios | 0.8 | 4.8 | — | — |
| CS CENTRAL ALTA PLUS | comercio y servicios | 0.8 | 6.4 | — | — |
| INDUSTRIA MICRO | industrial | 0.7 | 1.4 | — | — |
| INDUSTRIA BAJO RIESGO | industrial | 0.8 | 2.1 | — | — |
| INDUSTRIA ALTO RIESGO | industrial | 0.58 | 1.6 | — | — |
Fuente: IMPLAN Tijuana — Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2025-2040 (PDUCPT), tomo 04 Estratégico: Tabla 291 (unifamiliar, pág. IV-213), Tabla 294 (multifamiliar, IV-216), Tabla 296 (multifamiliar alta plus por derecho de vía, IV-218), Tablas 302-304 (comercio y servicios barrial/distrital/central, IV-224) y Tabla 305 (industria, IV-225). PDF del portal del IMPLAN (implan.tijuana.gob.mx/implan/planes-y-programas/pdf/PDUCPT2025-2040/Documento/04_Estratégico_PDUCPT_2025-2040.pdf), bajado el 21-oct-2026. Liga señalada por el IMPLAN en la resolución al folio PNT 1120062926000034 (19-oct-2026, págs. 2-3); el vector y la tabla en hoja de cálculo no se entregaron (queja docs/PNT_QUEJAS_20OCT2026.md §5).
CLAVES DE DENSIDAD, no de zona: el PDUCPT 2025-2040 asigna a cada predio una CATEGORÍA DE DENSIDAD en la Carta de Densidades (mapa E-14) y el uso en la Carta Urbana (E-13); los coeficientes van por clave de densidad (unifamiliar HUB1…HUMX, multifamiliar HMB…HMAMX, alta plus HMAP1V…HMAPMX) y, para comercio, servicios e industria, por nivel de servicio e intensidad (Tablas 302-305). La conexión automática de Tijuana (gemelo digital del IMPLAN) resuelve el uso predominante por SUBSECTOR y no trae la clave de densidad: la clave del predio sale de la Carta de Densidades o de la constancia de zonificación. ALTURA: el unifamiliar la tabula en metros; el multifamiliar la fija como factor del derecho de vía (1.75, 2.00 o 2.10 veces según la jerarquía vial) y la alta plus por renglón de derecho de vía (26.25 a 105 m). cas solo viene en la alta plus. NIVELES: el programa no los tabula. Las densidades mayores (ZDU, transferencia de derechos) y la valoración mínima obligatoria (Tablas 292, 295, 297, 300) son del procedimiento de cálculo del IMPLAN y no se cargan. La versión anterior (PDUCP 2021-2040, claves HBU…HMAV2) queda en la llave tijuana_pducp_2021.
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Documentos oficiales
Los instrumentos vigentes del municipio, en su fuente:
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
«¿Y en MI terreno de Tijuana, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.