Uso de suelo · México
Uso de suelo en Xalapa
De Xalapa tenemos las 8 claves de zonificación del plan (Actualización del Programa de Ordenamiento Urbano de la Zona Conurbada Xalapa-Banderilla-Coatepec-Emiliano Zapata-Tlalnelhuayocan (Secretaría de Desarrollo Regional / SEDESOL Veracruz) — apartado 4.8.2 'Disposición de C.O.S. y C.U.S.' (págs. 551-554) y Cuadro #445 'Concentrado de Rangos Máximos Permisibles de C.O.S. y C.U.S.' (págs. 554 y ss.). PDF oficial: https://www.veracruz.gob.mx/desarrollosocial/wp-content/uploads/sites/12/2025/06/ZONA-CONURBADA-XALAPA-.pdf) y la capa del visor, para resolver el uso con el pin del lote. El uso de un predio de Xalapa depende de su ubicación exacta, no de la colonia ni de lo que hay construido enfrente.
Qué se puede construir, por clave
El plan de Xalapa asigna a cada predio una clave de zonificación, y esa clave manda: de ahí salen el COS (cuánto del terreno puedes ocupar), el CUS (cuántos m² puedes construir en total) y la altura máxima.
| Clave | Uso | COS | CUS | Niveles | Altura m |
|---|---|---|---|---|---|
| COS20-2NIV | Habitacional campestre / desarrollo controlado | 0.2 | 0.4 | 2 | — |
| COS20-15NIV | Corporativo/comercial-servicios | 0.2 | 3.0 | 15 | — |
| COS30-5NIV | Corredor comercial/servicios | 0.3 | 1.5 | 5 | — |
| COS40-2NIV | Habitacional residencial / equipamiento | 0.4 | 0.8 | 2 | — |
| COS45-4NIV | Corredor urbano mixto | 0.45 | 1.8 | 4 | — |
| COS55-3NIV | Mixto medio (comercio + vivienda en pisos superiores) | 0.55 | 1.65 | 3 | — |
| COS60-2NIV | Habitacional interés social/popular | 0.6 | 1.2 | 2 | — |
| COS75-2NIV | Comercial/mixto | 0.75 | 1.5 | 2 | — |
Fuente: Actualización del Programa de Ordenamiento Urbano de la Zona Conurbada Xalapa-Banderilla-Coatepec-Emiliano Zapata-Tlalnelhuayocan (Secretaría de Desarrollo Regional / SEDESOL Veracruz) — apartado 4.8.2 'Disposición de C.O.S. y C.U.S.' (págs. 551-554) y Cuadro #445 'Concentrado de Rangos Máximos Permisibles de C.O.S. y C.U.S.' (págs. 554 y ss.). PDF oficial: https://www.veracruz.gob.mx/desarrollosocial/wp-content/uploads/sites/12/2025/06/ZONA-CONURBADA-XALAPA-.pdf
Este programa NO usa claves tipo H.100.A: norma por RANGOS de COS (hasta 20/40/60/75%, más 30% en lotes >600 m², 45% en lotes ≥450 m² y 55% en lotes de 200-450 m²) y CUS expresado en % (COS×niveles, de 40% a 300%), asignados POR BARRIO/distrito en el Cuadro #445 y en los planos temáticos (mismo PDF, 674 págs.). Las entradas siguientes son las combinaciones normativas que el texto define explícitamente; la asignación barrio-por-barrio del Cuadro #445 queda por transcribir (misma URL, págs. 554-556). Falta confirmar el año de publicación en la Gaceta Oficial (el PDF oficial no lo indica en las páginas revisadas); es el instrumento que la SEDESOL estatal publica como vigente para la ZC de Xalapa. PARCIAL.
Los coeficientes vienen del reglamento del municipio, indexados por clave — no de una estimación ni del nombre de la colonia. El de TU predio va en su constancia.
Si es la primera vez que ves estas siglas: el COS es qué parte del terreno puedes cubrir, el CUS cuántos m² puedes construir en total y la densidad cuántas viviendas caben — ese último tope manda aunque el CUS dé para más metros. Están explicados en el hub de uso de suelo.
Uso de suelo en otras ciudades
«¿Y en MI terreno de Xalapa, qué puedo construir?»
Mándale el pin del lote a laar y te dice el uso de suelo de ese punto, con sus coeficientes y los riesgos del predio — ejido, inundación, sísmica — cada uno con su fuente.